Продажа/покупка квартиры: разрушение стереотипов о работе риелторов.
( Цой Л.Н.- канд. соц.наук)
В статье описан механизм продажи/покупки квартиры, фиксируются возникающие вопросы, описывается роль и место риелтора, показаны общественные стереотипы, мешающие процессу развития качественных услуг в риелторской деятельности.
Описание ситуации
В московской двухкомнатной квартире (рядом с метро и развитой инфраструктурой, престижный район) были зарегистрированы три человека: мама (собственник, пожилой человек), дочь взрослая (отказалась от приватизации) и сын взрослый (прописан был уже в приватизационную квартиру, так как ранее жил у бабушки)
Сын женился, дочь вышла замуж. Дети стали жить отдельно. Мама (пенсионерка) осталась одна в квартире. На семейном совете мама предложила разделить квартиру на две (для сына и для дочери). Причин для такого решения было несколько:
— разделить единственное наследство (квартиру) между детьми, тем самым исключить возможность потенциального конфликта между братом и сестрой по поводу раздела квартиры;
— оказать помощь сыну, чтобы он имел инвестиции в виде собственной квартиры;
— мама захотела жить поближе к природе (лес, водоемы и пр.) и поменьше работать (работа у нее интеллектуальная).
Первые вопросы и первая информация к размышлению.
Как узнать, какова цена и стоимость квартиры?
Обратимся к экономическим понятиям. У каждого товара, а квартира – это товар, есть собственная стоимость, которая отличается от цены, указанной продавцом при продаже. Цена и стоимость – имеют экономическую природу и являются не равноправными величинами, что необходимо учитывать в ситуации продажи и покупки квартир.
Стоимость сходна понятию себестоимость, то есть это те расходы, которые понес производитель продукции на ее изготовление. В стоимость могут входить экономические и потребительные показатели. Экономические показатели: денежные, временные, материальные затраты, каждые из которых могут выражаться в физических единицах, а затем и в денежной форме. Потребительная стоимость отражает индивидуальные предпочтения человека. Так, для каждого человека существуют предметы, которые имеют определенную ценность или потребительную стоимость. Она может не совпадать с денежным выражением тех затрат, которые понес производитель на изготовление той или иной вещи. Необходимо отметить, что стоимость при производстве продукта (квартир) на коротком промежутке времени остается практически неизменной.
Цена представляет собой ту сумму денежных средств, за которую продавец согласен передать покупателю свою квартиру. В цену включаются все затраты, которые были произведены при ремонте квартиры (например, евроремонт), а также та сумма наценки, которую предполагает получить продавец при продаже квартиры. В наценку входят и услуги риелтора, который вкладывает определенные усилия по продаже/покупке квартиры. Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости квартиры с добавлением доли прибыли, получаемой продавцом.
Итак, стоимость представляет собой суммарное выражение затрат, понесенных на производство квартиры. Если эти расходы выразить в денежном эквиваленте и добавить процент прибыли, который желает получить продавец квартиры, то получится цена квартиры. Иными словами, стоимость квартиры является лишь частью, определенной составляющей такого экономического понятия как цена квартиры.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры.
Стоимость квартиры зависит от нескольких факторов, среди которых есть существенные (влияющие на увеличение цены) и несущественные.
Существенные факторы (факторы перечислены не по порядку значимости).
- Первым фактором, определяющим стоимость жилья, является его географическое положение. Квартиры, расположенные в крупных мегаполисах, стоят в несколько раз дороже, чем в небольших региональных городах. Эта разница объясняется более качественным уровнем жизни (в том числе и уровнем средней заработной платы) жителей крупных городов.
- Вторым фактором является местоположение квартиры непосредственно в самом городе. Так, жилье в центре будет стоить намного дороже, нежели квартира, расположенная на окраине. Цена на квартиры зависит от развитости инфраструктуры района, где она расположена. Все значимые объекты для полноценной жизни (торговые центры, магазины, офисы, фитнес, бассейн, административные здания, парки и т.д.).
- Третьим фактором является транспорт (близость к метро, расположение остановок общественного транспорта, развязки, интенсивность движения и пр.) За одну и ту же цену — можно купить квартиру рядом с метро и подальше от метро. Разница будет в том, что если взят квартиру подальше от метро, то можно купить квартиру большей площади.
- Четвертым фактором является год постройки и тип самого строения. Квартира в доме дореволюционной постройки, безусловно, имеет гораздо меньшую ценность, чем квартира в доме, построенной после 1970 года, а цена на квадратный метр в новостройке будет разы дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. Также немаловажное значение имеет и тип строения, к примеру, квартира в панельном доме в несколько раз уступает в стоимости аналогичной квартире, расположенной в кирпичном здании.
- Пятым фактором является размер планировка квартиры. Так, цена на квартиры с улучшенной и индивидуальной планировкой значительно выше, чем, например, на стандартные малогабаритные «брежневки» и «хрущевки».
- Этажность (кроме первого этажа, на котором сейчас квартиры почти не покупаются) и наличие в доме лифта имеет немаловажное значение для многих потенциальных покупателей. Поэтому абсолютно идентичные квартиры, расположенные на разных этажах, могут существенно различаться по стоимости. Так, более низкая цена будет действовать на жилье, которое находится на крайних этажах.
- Экологическая обстановка в районе, где расположена квартира. Так, квартира в доме рядом с фабрикой, заводом или оживленной автострадой обойдется покупателю значительно дешевле.
Несущественные факторы, но для некоторых они являются существенными
- Наличие/отсутствие ремонта. Многие покупатели хотят сами отремонтировать квартиру с учетом собственных потребностей, предпочтений и пожеланий. Поэтому общий ремонт практически не имеет никакого значения в определении стоимости, однако это не относится к техническому состоянию потолков, полов, окон и коммуникаций.
- Бытовые условия, которые включают в себя наличие телефона, лоджии или балкона, мусоропровода, водопровода, отопления и т.д.
- Время года. Статистики нет, но многие риелторы говорят, что в летний период квартиры продаются быстрее, а также увеличивается спрос на загородные дома и индивидуальные строения в дачных поселках. Соответственно, летом стоимость на них будет несколько выше, чем зимой.
Существенные факторы для поиска наших квартир.
Для мамы (пожилая женщина) на первом месте оказались несколько существенных факторов:
- экологический фактор (рядом лес, водоемы, отсутствие заводов и фабрик),
- транспортный фактор (близость к транспортному узлу и остановкам автобуса),
- тип жилья (постройки после 90-х годов),
- размер квартиры и ее планировка,
- наличие инфраструктуры.
Для сына (молодого человека) на первом месте оказались следующие факторы:
- новостройка,
- наличие инфраструктуры,
- транспорт (метро в будущем),
- размер квартиры и ее планировка
Что надо знать о риэлтерской деятельности
В России существует риэлторское сообщество — Российская гильдия риелторов,[1] сотрудники которого руководствуются Кодексом этики. [2] Структура членства в Гильдии подразумевает следующие уровни:
- первый уровень — индивидуальные члены;
- второй уровень — Муниципальные и Межмуниципальные объединения;
- третий уровень – Региональные и Межрегиональные объединения;
- четвертый уровень – Гильдия.
Каждый последующий из перечисленных уровней членства является вышестоящим по отношению ко всем предыдущим. [3]
Эта саморегулируемая организация требует от своих членов страхование ответственности на сумму 50 млн. рублей для региона. То есть, все агентства в какой-либо области или автономном крае застрахованы всего лишь на 50 млн. рублей совокупно. В региональных СРО состоят от 50 до 100+ агентств, которые и делят эти 50 млн. рублей. До недавнего времени агентства страховали ответственность индивидуально: каждая компания — на сумму, равную стоимости однокомнатной квартиры в регионе. С учетом того, что в СРО вступают далеко не все агентства и некоторые не имеют даже коллективного страхового полиса, шанс получить компенсацию в случае юридической ошибки агента мизерный. [4]
Вопрос, который возникает к агентству, если ли деньги на оплату ошибок? Второй вопрос, получали ли продавцы/покупатели деньги из страхового фонда саморегулируемой организации за ошибки, информация о которых переполнена российскими СМИ?
Так, Вы узнаете, что, например, если покупатель через агентство купил квартиру за 10 млн. рублей, отдали риелтору за услуги 5%, а через месяц из колонии вышел наследник собственника, то покупатель останется, вероятно, и без десяти миллионов, и без пятисот тысяч, потом что ни одно агентство не несет ответственности за чистоту сделок — это прописано и в договоре, который подписывает покупатель. Редки случаи, когда ущерб компенсируется из страхового фонда саморегулируемой организации — как правило, это случаи неоспоримой вины агентства. Например, агент протянул с выдачей залога или в день оплаты принял деньги от одной стороны и не выдал их другой, из-за чего вторая сторона от сделки отказалась.
Если Вам повезло и в срыве или аннулировании сделки точно виноват агент, вопрос выплаты страхового взноса решается коллегиально. Вам придется обратиться к руководству агентства, руководству регионального профессионального объединения, руководству Российской гильдии риелторов, в Роспотребнадзор, в Управление по товарному рынку. Соберется президиум региональной СРО, засядет комиссия по этике, начнутся тяжбы со страховой компанией. Пройдя все бюрократические круги, те из вас, кому повезет, смогут вернуть хотя бы уплаченные комиссионные. Это в случае, если вы обратились в агентство, вступившее в СРО. Если ваш агент работает, что называется, дикарем, то вы просто потеряете деньги, без всяких челобитных и многочасовых собраний, что, в общем-то, даже неплохо, а, главное, очень вероятно: агентов-самовольщиков в России сегодня чуть меньше, чем в 90-е.
Вам нужен помощник, так как сбор документов – это головная боль.
Многие люди считают, что для продажи квартиры нужно собрать столько бумаг, за всем не уследишь, голова кругом, не знаешь где и что получить можно и пр. Даже узнав информацию и риелторах, Вы все равно решите нанять риелтора/помощника, так как опасаетесь самого процесса по сбору документов. Искать Вам долго не придется, знакомые и родственники — Вам посоветуют, и вероятнее всего, это будет человек очень приятный в общении. Ваши ожидания от риелтора будут следующие:
- риелтор подберёт Вам квартиру,
- риелтор найдет покупателя на Вашу квартиру,
- риелтор организует просмотр квартир,
- риелтор поможет собрать необходимые документы и может сделать их быстро,
- риелтор проверит документы и сделает их экспертизу,
- с риелтором надежней, так как он отвечает за чистоту сделки,
- с риелтором рисков меньше.
Через некоторое время Вы можете отказаться от риелтора, в случае, если будете очень внимательны к их работе в процессе продажи и поиска квартиры. Общаясь с другими риелторами и наблюдая за их действиями, Вы вдруг поймет, что все сможете сделать сами. Но Вы также вдруг осознаете, что попали в ловушку стереотипов и мифов о риелторах. (Смотри свои ожидания).
Все можно делать самому и намного быстрее.
Подбор квартиры Вы можете сами на сайте ЦИАН[5] и на других сайтах узнать информацию о квартирах. Риелтор вышлет Вам такой же список квартир, который Вы можете сами взять с сайта.
Поиск квартир Вы сами будете делать, так как даже если риелтор знает, что Вы ищете, но он/а все равно не сможет предусмотреть все Ваши вопросы и ожидания.
Просмотр квартир Вы будете делать сами, иногда риелтор будет звонить Вам и сообщать, когда к Вам придут на осмотр квартиры.
Сбор документов. Документы Вы будете собирать сами, так как риелторам их не выдают без собственника. Кстати, это занимает совсем немного времени. В межфункциональном центре очередей совсем нет[6]. Самое большое время ожидания документов технического и кадастрового паспортов – две недели. Для продажи квартиры нужны:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт)
- документ, подтверждающий право собственности,
- справка из паспортного стола об отсутствии прописанных в квартире лиц,
- выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка об обременении из Росреестра,
- кадастровый паспорт
- технический паспорт (если у вас ипотека)
- если частный дом, то — подтверждение прав на землю и справка из Гостройнадзора,
- если комната — письменные отказы соседей от права первоочередного выкупа,
- если новостройка — договор долевого участия,
- если квартирой владеют дети, потребуется справка из органов опеки,
- если проживали недееспособные, документ от их опекуна
Перечень документов опубликован в интернете,[7] если не доверяете интернету, то можно зайти на сайт Росреестра. [8]
Проверка документов и их экспертиза. У риелтора и у юристов агентства нет полномочий провести экспертизу документов. Они лишь смогут проверить наличие документов: свидетельства о праве собственности, выписки из домовой книги, выписки из уставных документов, если недвижимость принадлежит юридическому лицу.
Чистота сделки. Чистота сделки зависит не только от документов, но и от состояния здоровья продавца. Чтобы проверить, не прикинулся ли супруг хозяйки квартиры душевнобольным и не планирует ли уже через месяц вернуться из дурдома, риелтору/агентству придется получить разрешение на ведение оперативно-розыскной деятельности.
Оказывается, всю чистоту сделки с недвижимостью проверяет Росреестр. Именно регистрационная палата, по закону, выясняет, есть ли в анамнезе собственники-уголовники, не были ли там прописаны дети, не имеется ли у собственника долг, не наложен ли на имущество арест. Справку об отсутствии обременения в Росреестре может взять любой человек. И вы, и агент. Но если вы отправляете за справкой риелтора, то, безусловно, экономите пару часов времени. То есть риелторы/агентства не могут гарантировать юридическую чистоту сделки, они не несут никакой юридической ответственности за чистоту сделки и за последствия сделки. У них и в уставе это не прописано. У многих агентств, кстати, даже устава нет. Нет и сильных юридических служб.
Качество и профессионализм риелтора.
Общение риелторами показало, что очень малый процент профессионально знают законы и риэлтерскую деятельность. В основном, это женщины — все после сорока лет, с разным образованием, либо опытом бухгалтерской работы. Ясно, что они не кончают университетов недвижимости, прежде чем взяться покупать для вас квартиру. Они не прошли серьезное обучение, но почти все прошли тренинги, как убеждать людей и оказывать на них влияние (по работам Карнеги Д. – то есть обучились как манипулировать людьми). Главное – это уговорить клиента приобрести не совсем подходящее ему жилье.
Почти все они работают по принципу «разведки боем», то есть в процессе «нарабатывают базу». Они так же, как и Вы, они обкладывают себя газетами, рыщут по профильным сайтам в поисках свежих объявлений от собственников или покупателей. Если таковые найдены и если они еще не застолблены более расторопными коллегами, риелтор звонит и начинает работать. Сразу! Все нюансы он узнает в процессе работы от Вас лично.
Что еще узнаете интересного
Вы узнаете, что риелтор не знает квартиру, в которую он Вас везет, он не видел квартиру, он лишь прочитал о ней в объявлении. Но риелтор всегда надеется на лучшее и поэтому сходу говорит, что квартира не продана, что она в отличном состоянии, что документы у собственника все готовы и что собственник непременно сбросит от заявленной цены некоторый процент. Но это не так важно, можно все самому узнать в процессе осмотра. Мы выявили еще одну схему и назвали ее «снежный ком».
Вот, например, Вы подали объявление о продаже квартиры. Через полчаса это объявление переопубликовали, уже от своего имени (риелтор) и с завышенной ценой, еще 10 человек, а через час — уже 15. И покатилось все, как снежный ком, к которому прилепляется все, что попадет по ходу движения. Пятеро из них для приличия позвонят вам с вопросом: «Можно мы будем продавать вашу квартиру?» После этого риелторы принимаются рекламировать вашу квартиру, надеясь, что покупатель самостоятельно не набредет на вас. Когда покупатель звонит риелтору, то он отвечает: «Да, конечно, квартира еще не продана, давайте я вам перезвоню, мы договоримся о просмотре», хотя квартира может быть уже в залоге (то есть, получен аванс). Итак, риелтор звонит вам и убеждается, что квартира не продана. Так как у него таких квартир — десятки, он, конечно, не помнит, что продает. В спешке он наскоро интересуется уровнем ремонта, наличием во дворе парковки, ценой и готовностью документов. Вы отвечаете, что ремонт муниципальный, а у некоторых еще советский, паркуются местные на детской площадке, квартиру продаете за столько-то, встречный вариант вы пока не нашли, да еще и кадастровый паспорт на жилье не готов и пр.. Риелтор перезванивает покупателю и радостно сообщает: «Квартира не продана, состояние хорошее, парковка есть, клиент торгуется, документы готовятся быстро». Почему? Да потому что он видит в Вас интеллектуально немощного человека, которому требуется поводырь.
Итак, подведем итоги.
Все документы, требуемые для регистрации сделки, Вы получите сами. На сделку Вы, как собственник, должна явиться лично.
Риелтор:
- НЕ проверяет чистоту сделки,
- Не снижает риски
- Не несет юридической ответственности за последствия сделки
- Не экономит мое личное время на подборе-просмотре квартиры.
А чем может быть полезен риелтор? В процессе покупки-продажи квартиры риелтор сможет вместо Вас совершить лишь два действия:
- Поход в регистрационную палату и заказ справки об отсутствии у недвижимости обременения. (Справка делается пять дней, заказывается за 5-15 минут).
- Займет очередь на регистрацию сделки.
Вместе с дорогой риелтор в лучшем случае – сэкономит Вам 5-6 часов.
Возможно, что для продажи эксклюзивного жилья и недвижимости, если нет родственников, готовых заняться вашей квартирой, то без платного помощника (риелтора) не обойтись. Во всех остальных случаях обходиться без риелтора вполне можно и нужно.
Таким образом, риелтор как дополнительное звено в связке: Собственник+Покупатель+Регпалата оказался ТРЕТЬИМ ЛИШНИМ.
Стоит ли эта работа несколько сот тысяч рублей?
Хотелось бы отметить, что в процессе продажи квартиры, Вы можете встретить настоящего риелтора, грамотного и образованного, что даст Вам основание и надежду на то, что в России есть потенциал для развития качественных услуг в сделках по продаже и покупке квартир.
PS// Платить надо за реальную помощь, а не за собственную лень и несообразительность.
(Статья написана в декабре 2015 г.)
[3] ПОЛОЖЕНИЕ о членстве и членских взносах Некоммерческого Партнерства «Российская Гильдия Риелторов». Доступ (Проверено 01.11.2015).
[8] Официальный сайт Росреестра
__________
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ И РИЭЛТОРСКИЕ УСЛУГИ
Конфликтология и конфликты